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中國人在紐約買房步驟和須知事項

2020-01-16 17:19:58来源:励志吧0次阅读

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近年来,在纽约买房的中国人越来越多但是由于购房事项细节繁杂,要注意的事项很多,房地产交易非常复杂,所以隐藏着很多法律风险和隐患在美国,购房者通常都会聘用地产经纪人和律师,除了人们通常关心的合同丶留置权以及所有权问题,纽约的许多合作公寓(Co-op apartment)还有需要经过仔细研究和审查的财务报表和会议记录购买产权公寓(Condo),甚至在购买独栋房屋(house)时也可能遇到许多麻烦更不用说在谈判桌对面的卖方通常都有自己的律师当然还有一个简单的原因是纽约的房地产很贵,交易不好可能对买家造成大金额的损失所以在纽约买房时请注意一下步骤和注意事项

1丶先列下买屋目的丶选择地区丶房产价格预算及要求:首先要清楚您是要自住还是投资接着要列出想要购买的房屋的基本条件,例如价格丶所在地区丶多少卧室和浴室丶面积大小等然后还要考虑如果不是用现款买房,那么必须先向银行申请贷款预先核准,并且获得房屋贷款前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)您要首先研究自己的财政情况,综合考虑自己的经济水平,知道自己是否需要贷款如果需要,可以承擔的每月還款額是多少地产经纪会给你一些建议,也会给你介绍贷款专员

2丶看房:自己或在经纪人的帮助下,看房并下Offer您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单,比如地理位置丶价格区间丶特别的需求另外,在美国看房与在中国看房不同一般在美国,找到一个合适的经纪人之后,就由他全权代理,而别想着找多个经纪人,相互比较美国的经纪人认为这种行为意味着不信任一旦被发现同时雇佣了多个经纪人,那么没有人愿意尽心尽力做事通常购房者会和经纪人签订代理协议,约定由经纪人代理购房事宜在美国买房,买家不需要支付经纪人佣金和费用在纽约州,没有律师参与的地产合同无效,因此最晚在意向合同签署之前,需要找到一位持当地执照的律师参与购房

丶书面报价(Written Offer):找到满意欲买的房地产后应尽快行动,不要给太低价不然屋主会认为您不识市价及没诚意告知您的地产经纪欲买此房屋,并谈好买价及如有其它的买屋条件经纪人会书面向对方提交你的报价和条件

4丶签订合约:在您的Offer被卖方接收后,买卖双方将在各自的律师代表下,商谈合同条款在纽约,双方必须雇用律师作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据您的个案情况进行更改丶删减或添加比如,是否加入合同取决于贷款的条款同时,买方律师还要进行尽职调查(Due diligence)审查关于房产的文件,告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要,务必与律师商讨,充分理解当中的风险和义务双方对合同丶买方对Due diligence满意后,买方将签署合同,并一般支付房屋总价10%的房款作为定金卖方收到合同后,签署,再寄还给买方如果买方在双方接受合同后终止交易,一般情况下定金是不能退回的,除非合同约定的后期条件没有满足,如贷款问题、房屋检查问题

5丶贷款银行确定发放贷款:如果买方需要贷款,买方将与银行联系进行贷款事宜银行同意贷款后,会为您出具Commitment letter

6丶产权报告:买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅,看该房屋的产权是否存在问题,可不可以过户;调查房屋的历史交易情况丶贷款情况丶付税情况丶房契户主资料,有无任何未解决的法律纠纷问题等等调查费用由买方支付,通常几百元美金买方一般会购买产权保险(Title insurance)以保护自己的权益

7丶向管理处申请:如果您购买的是Condo或者Coop,那么您将在地产经纪的帮助下,向Condo/Coop管理处(Board)提出购买该房产的申请Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利,即管理处可以拒绝您购买Condo的申请但是一般情况下会同意您的申请相比之下,Coop管理处更难通过,更容易拒绝您的申请

8丶成交(Closing):双方律师将收集Closing时的文件,协调各方,确认Closing时间并出席一般是签订合同后的2- 个月买卖双方在约定的过户日会面,办理交房手续买方需带好自己有效身份证明(如驾照丶护照或绿卡等)及现金支票,付清剩余房款和房屋过户对贷款买家丶现金买家所付房屋过户费用很少买方会在1- 个星期内收到房契

9丶过户后的费用:拥有独立产权公寓(Condo),要付房产税和每月的公共费用;拥有合作公寓(Co-op),要要付房产税和每月管理费房产税是跟随楼寓的种类丶地区和公寓面积来计算;而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关,可以是每月几百到几千元不等一般情况提供多样服务的楼寓,每月费用较高税或是物业税可于收入中扣除征收税款如果是投资者,公共费用和物业税都是商业上的开支,所以是可以扣除征收税款如果在美国有流动资产并有个人银行户头,购房过程通常需要两个月因此必须提前准备,看房阶段就必须将资金准备好如果需要房屋贷款,至少再加一个月时间

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